Skrota bostadskön – lotta ut lägenheterna
Detta är en debattartikel. Det är skribenten som står för åsikterna som förs fram i texten, inte Aftonbladet.
Uppdaterad 2016-06-03 | Publicerad 2016-06-02
Debattörerna: Dagens system är orättvist och gynnar medelklassen
DEBATT. Dagens regelverk för hyressättning leder till att det finns en hel del billiga hyresrätter, med en hyra som betydligt understiger den hyra som skulle gälla om det var en mer marknadsmässig hyressättning. Man kan ha olika kritiska synpunkter på regelverket men inget tyder på att det kommer att ändras under överskådlig tid.
I dag är efterfrågan på bostäder så stor att det är långa köer till lite äldre orenoverade bostäder i nästan alla städer och även i områden där det fanns vakanta lägenheter för 10–20 år sedan.
Den genomsnittliga kötiden för en hyresrätt i Stockholms innerstad var 2015 13 år, för hela Stockholmsregionen var motsvarande kötid cirka 8 år. För Göteborg och Malmö är motsvarande siffror 6 respektive 3 år.
För samtliga storstadsregioner ökar kötiden för varje år och det ska hållas i åtanke att de genomsnittliga kötiderna innefattar hela beståndet, där dyrare nyproducerade lägenheter ofta har kortare kötider, medan billigare äldre har längre.
Många av dessa billigare lägenheter cirkulerar på en bytesmarknad, men ett antal lägenheter kommer ändå tillbaka till fastighetsägaren varje år och en fråga som borde diskuteras mer är hur dessa relativt billiga lägenheter ska fördelas.
Tanken bakom att hålla nere hyrorna även där efterfrågan är stor, till exempel i en attraktiv stadskärna, var ju att göra det möjligt för hushåll med lägre inkomster att få en bostad i sådana områden.
I dag fördelas de lediga lägenheter som till exempel uppstår i allmännyttan och i andra företag som ingår i någon form av bostadsförmedlingssystem i huvudsak genom kötid. Att fördela genom kötid har dock en rad tveksamma konsekvenser:
Det missgynnar de som är nya på en marknad, främst yngre personer och nyanlända som inte har kunnat samla på sig en lång kötid. Det gynnar mer planerande hushåll som tänker på att ställa sig i kö fast de kanske inte då behöver en bostad. Resultatet blir att unga har svårare att flytta hemifrån eller tvingas lösa sitt boende på en ofta betydligt dyrare andrahandsmarknad där man dessutom ofta tvingas flytta runt, ibland flera gånger per år.
Den som kan vänta länge på en billig bostad har i de allra flesta fall en bra bostad: Annars skulle de inte vara beredda att vänta så länge. Extremfallet är det välbärgade hushållet som köper en bostad men tidigt ställt sig i bostadskön och ser fram mot en billig pensionärslägenhet. I värsta fall behåller man den ägda bostaden och den billiga hyreslägenheten i det attraktiva området blir en extrabostad som "kan vara bra att ha".
Långa kötider kräver lång framförhållning i planering av sitt boende. Tilldelning efter kötid resulterar därför i att det blir väldigt svårt att flytta mellan orter, eftersom man sällan ställer sig i alla bostadsköer som en säkerhetsåtgärd. Ett resultat av det blir att matchning av arbetstillfällen och arbetstagare blir lidande, och i förlängningen kan företag, särskilt de som kräver en viss nischad kompetensprofil, välja att lokalisera sig någonstans där förutsättningarna är bättre.
Att försöka bedöma vilka som "behöver" en bostad bäst är knappast en framkomlig väg då det skulle innefatta subjektiva värderingar som lätt skulle ifrågasättas av missgynnade grupper. I stället är vårt förslag att två olika fördelningsmekanismer används.
1. För att inte de som köat länge ska känna sig orättvist behandlade så fördelas fortfarande en andel, exempelvis hälften, av de lediga lägenheterna efter kötid, men om flera har en kötid som överstiger säg 10 år så sker en lottning bland dessa. Det ska alltså inte spela någon roll ifall man har 10 eller 20 års kötid. Detta minskar möjligheten för de som i dagsläget har en så bra bostad att de av det skälet kunnat vänta mycket länge.
2. Den resterande andelen av de vakanta bostäderna lottas ut till alla som anmäler intresse för lägenheten, oavsett kötid. Är det så att man ytterligare vill gynna en viss grupp, till exempel ge större chans till hushåll med låga inkomster eller som är nya på orten kan det enkelt göras genom att de får en extra lottsedel och därmed har större chans att få en billig lägenhet.
En viktig poäng med lottningen är dock att "alla ska ha en chans" så vi tror att det är bättre att ge de grupper man vill gynna fler lottsedlar än att helt utestänga någon från lotteriet. Sen kan man dock lägga på andra restriktioner som i regel finns i dag också, typ att den bostad man har ska lämnas till bostadsförmedlingen eller att man måste sälja sin bostad om man äger en bostad.
Hyresregleringen motiveras med att den ska ge alla hushåll en chans att få tag i en relativt billig lägenhet i områden med stor efterfrågan.
Dagens fördelningsregler genom köer – och i värsta fall höga inkomstkrav för att få ett kontrakt – gynnar i praktiken en på orten etablerad medelklass. En radikal översyn av fördelningsreglerna är därför på plats.
Fredrik Kopsch, Lektor i fastighetsvetenskap vid Lunds Universitet
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, tidigare vid KTH
Häng med i debatten och kommentera artikeln – följ Aftonbladet Debatt på Facebook.