Het bostadsmarknad i Berlin

helskärm

Kraftigt stigande priser lockar svenskar och andra EU-medborgare att investera i lägenheter i Berlin.

– Det är en stad där priserna kan fortsätta öka, säger Alexandra Leonhard, marknadsanalytiker på Boverket.

Inflationen har slagit hårt mot tyskarna historiskt. Därför väljer många att köpa fast egendom under kristider – det ses som en säker investering. Detta ihop med ett ökande utländskt intresse har drivit upp bostadspriserna i Berlin och stora delar av Tyskland.

Upp 50 procent

Priserna har gått upp kraftigt även i andra storstäder i  Tyskland, exempelvis Stuttgart och München. Även om trenden mattats något senaste månaderna har ägarlägenheter i området Mitte i centrala Berlin haft en prisuppgång med 50 procent på ett år och ett halvt år. Ändå säljs lägenheterna i Berlin till vrakpriser om man jämför med andra storstäder i Europa, som London eller Paris.

– Jag köpte en lägenhet för två år sen i Berlin för 1 000 euro per kvadrat. Nu siktar jag på att säljar för 2 400 euro per kvadrat, säger Lea Kaufmann på svenska mäklarfirman Fantastic Frank, som öppnar ett kontor i Berlin i sommar.

Berlin har en tradition av hyresbostäder. Men det finns också en betydande andel ägarlägenheter, där en person äger lägenheten och fritt kan hyra ut den till någon annan. Man får äga hur många lägenheter som helst och ta ut marknadshyror från hyresgästerna.

”Tänk på riskspridning”

Många köper därför lägenheter enbart för att tjäna pengar på en senare försäljning.

– Pengarna man får in på hyran går att amortera med. Marknadshyror gäller, och om man har köpt en lägenhet och behållit den i tio år slipper man reavinstskatt på försäljningen, så visst finns många fördelar. Men precis som med aktier ska man inte investera pengar man inte kan undvara och tänka på riskspridning. Köper man en lägenhet för allt man har kan det beskrivas som en överinvestering i fastigheter, säger Alexandra Leonhard.

De stigande priserna lockar till sig många investerare – även om tyskarna går försiktigt fram. Få lånar pengar till boende.

– Flera generationer har förlorat pengar i Tyskland och det finns en lång tradition av att bara använda eget kapital. Man är uttalat försiktig med lån och har ett noggrant kostnadstänk, säger Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi på Tekniska Högskolan i Stockholm.

Alexandra Leonhard:

– Många ser den tyska marknaden som säker. I Berlin har priserna dock gått lite upp och ned efter sammanslagningen mellan väst och öst då många lämnade Berlin. Sedan 2009 har priserna dock stigit.

Kontrollera föreningens ekonomi

Stellan Lundström tycker att man ska granska marknaden noga innan man köper lägenhet i Tyskland.

– Köper man bara i spekulationssyfte gäller det så klart göra en bedömning om när priserna kan toppa. Men det första man bör ta reda på är om man kommer att kunna sälja. Ju kortare tid man tänkt äga lägenheten desto större är risken, säger han.

Ägarlägenheterna innebär också en annan risk. Precis som i de svenska bostadsrättsföreningarna ägs fastigheten av en gemensam förening. Men i stället för en röst per medlem motsvaras inflytandet i stämman av lägenhetens storlek. De med störst lägenheter får därför mer att säga till om.

– Precis som i Sverige måste man kontrollera föreningens ekonomi och om det är några stora reparationer på gång. Räcker inte föreningens pengar måste ägarna gå in och skjuta till pengar för att täcka utgifter, säger Lea Kaufmann.