Är ditt hus en bubbla?

Statens expert varnar för skräckscenario

SANDVIKEN/STOCKHOLM Var femte borättsägare och var tionde i villa lever farligt i Sverige. Riktigt farligt.

Enligt Statens bostads­kreditnämnd är bostadsmarknaden övervärderad med runt 20 procent – men trots det fortsätter köp- och lånefesten.

– Det är helt enkelt inte hållbart längre, ­säger analytikern Bengt Hansson.

Priserna på svenska bostadsrätter och småhus sjönk, och var på väg att anpassa sig till en rimligare nivå under åren 2007–2008. Men med finanskrisens rekordlåga räntor kom en ny boom för sugna köpare – och priserna sköt i höjden igen.

Varnar för prisfall

Redan i höstas varnade Bengt Hansson på Statens bostadskreditnämnd för ett kommande prisfall, och han är ännu mer säker på sin sak i dag. Prisfallet på småhus

i USA har varit över 30 procent de senaste tre åren. Danmark, Spanien, England och Irland har också fått kraftigt lägre bopriser.

– De svenska bankernas utlåning ökar hela tiden, och i takt med det kostnaderna för dem som ska betala lånen. Det går bra för de flesta i dag, men inte med räntor på normala nivåer.

Normal ränta på 5,5

Den normala nivån ligger runt 5,5 procent, enligt Bengt Hansson: 2 procent i realränta, 2 procent för att kompensera inflation, och 1,5 procent som är bankernas normala påslag till kund.

Om hushållen fortsätter belåna sina bostäder i samma takt som nu kan även en måttlig räntehöjning få svåra konsekvenser. Med ett prisfall på 10 procent riskerar var femte borättsägare och var tionde i villa att sitta med lån som är större än vad bostaden skulle ge vid en försäljning.

– Även arbetslösa klarar dagens räntor. När par skiljer sig har ofta den ena råd att bo kvar i huset. Men vad händer när räntan går upp? säger Bengt Hansson.

Vilka är mest överbelånade?

– Misstanken är väl att det är väldigt mycket i Stockholm. Det är helt enkelt inte hållbart. Bankerna säger att de är restriktiva, men jag får inte ihop det med en utlåning som ökat med tio procent sista året.

Var går smärtgränsen för din bostadsränta?

Det normala priset på en ägd bostad är drygt 13 gånger årskostnaden för att bo, ”hyran”. Siffran är beräknad på ett genomsnitt under åren 1980–2009.

Före en krasch stiger priset kraftigt. Så var det före boprisfallen i början på 1980-talet och 1990-talet.

I Sverige har det genomsnittliga småhuspriset ökat med 60 procent sedan år 2000, men hyran har bara ökat med 9 procent. Som en följd är priset på småhus i dag uppe i 18 gånger årskostnaden för att bo. Det fungerar när räntan är låg.

Om räntan höjs och bopriserna sjunker till normala ”13 gånger hyran” betyder det ett prisfall på över 20 procent.

Så kan din bostad sjunka i värde

När femårsräntan höjs kan priset på din bostad sjunka rejält – så här ser utvecklingen ut om räntan höjs med 0,5, 1 eller 2 procentenheter.

Källa: Statens bostadskreditnämnd, Marknadsrapport 2009

+ 0,5 procentenheter

En höjning av den femåriga räntan med en halv procentenhet, från 4,5 procent till 5,0 procent, sänker priset på din bostad med 12 procent.

+ 1 procentenhet

En höjning med en procentenhet till 5,5 procent sänker priset på din bostad med 20 procent.

+ 2 procentenheter

En höjning av femårsräntan med två procent sänker priset på din bostad med 28 procent – tillbaka till värdet 2004.